Eigenheimfinanzierung

Die Hausfinanzierung besteht traditionell aus den Komponenten Eigenkapital, Eigenleistung und Fremdfinanzierung. Während die zwei beiden ersten Bausteine sich relativ schnell durch die Grenzen der persönlichen Leistungsfähigkeit bestimmen lassen, gibt es die ehemals klassische, bis zur Tilgung des letzten Euros schon kalkulierte Eigenheimfinanzierung mittlerweile in fast unzähligen Varianten. Hier ist Aufklärung sinnvoll.

Zur klassischen Baufinanzierung zählt das langfristige Hypothekendarlehen mit seinen drei Varianten: Annuitätendarlehen, Ratendarlehen und tilgungsfreier Festkredit mit der Rückzahlung in einer Summe am Ende der Laufzeit. Die Unterschiede sind schnell ausgemacht: Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatlich zu zahlende Rate während der Laufzeit gleich, verändert sich jedoch durch sinkende Zinsen kontinuierlich in ihrer Zusammensetzung aus Zins und Tilgung zu Gunsten der Tilgung.

Bei einem Ratendarlehen ist während der Laufzeit der Tilgungsanteil gleich bleibend, hier sinkt die Höhe der Gesamtrate aufgrund der durch Tilgung sinkenden Zinsbelastung. Ein Festdarlehen bedeutet, dass neben der gleichbleibenden Zinsrate ein separater Betrag in ein Vermögensbildungskonzept (Lebensversicherung, Wertpapierfonds) einzuzahlen ist, das zu einem bestimmten Termin zur Tilgung des Darlehens verwendet wird. Diese drei Darlehensvarianten gibt es mit unterschiedlichsten Zinsfestschreibungen bis zu fünfzehn und zwanzig Jahren.

Die Finanzierungsmodelle unserer Eltern und Großeltern sind mittlerweile erweitert worden durch die Möglichkeit von Swaps, Caps, Forward-Darlehen, Währungskrediten und /oder eine Mischung aus all dem. Manches davon klingt komplizierter als es ist: So ist ein Swap letztlich nichts anderes als die gute alte langfristige Zinsbindung, nur dass das Grundgeschäft vom Zinssicherungsgeschäft (Swap) getrennt ist. Innovativer ist da der Cap: Hinter diesem Namen verbirgt sich ein Zinssicherungsinstrument mit dem Vorteil, dass der Kreditnehmer vom schwankenden Zins für kurzfristige Kredite profitieren und dabei dem Zinsänderungsrisiko nach oben Grenzen setzen (Cap) kann. Ein Forward-Darlehen beinhaltet eine Zinssicherung in der Zukunft. Natürlich haben all diese Instrumente ebenso wie der klassische Festzins ihren Preis.

Währungskredite sind immer dann aktuell, wenn Kredite im Ausland billiger sind als im Inland. Durch die Verschuldung in fremde Währung kann der Kreditnehmer von den günstigeren Auslandszinsen profitieren gegen den Preis eines Währungsrisikos: Der Kredit wird teurer, wenn die inländische Währung schwächer wird. Begegnen kann man diesem Risiko durch eine separate Absicherung der Währung. Parallel dazu empfiehlt sich auch bei Währungskrediten eine Zinssicherung. Beide Sicherungen zusammen heben allerdings den Vorteil des Währungskredites weitgehend auf; ohne Sicherung bleibt er spekulativ.

Sinnvoller sind die Kredite aus Förderungsprogrammen insbesondere der KfW. Diese können allerdings immer nur ein Baustein in der Finanzierung sein.

Abgesichert wird die Baufinanzierung durch eine Grundschuld auf dem Finanzierungsobjekt.